Aktuelles

Mieter, die wegen der Corona-Krise die Miete nicht zahlen können, genießen vom 01.04. bis 30.06.2020 (mit eventueller Verlängerung bis 30.09.2020) Kündigungsschutz.

Das bisherige Kündigungsrecht des Vermieters bei zweimaligem Zahlungsverzug besteht in dieser Zeit nicht. Es ist jedoch zu beachten, dass die Zahlungsunfähigkeit aufgrund der Corona-Pandemie eintreten muss. Dies muss gegebenenfalls auch nachgewiesen werden. Die Mieten müssen zu einem späteren Zeitpunkt nachbezahlt werden. Das Gesetz gilt für Wohnraum- und Gewerbemietverhältnisse sowie für Pachtverhältnisse gleichermaßen.

Wohnungseigentümergemeinschaften dürfen derzeit keine Versammlungen durchführen.

Um einen verwalterlosen Zustand zu vermeiden, bleibt nach dem „Corona-Gesetz“ der bisherige Verwalter bis zu seiner Abberufung oder der Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.

Der beschlossene Wirtschaftsplan bleibt in Kraft bis zu einer neuen Beschlussfassung.

Weitere Befugnisse erhält der Verwalter nicht. Um drohende Schäden zu vermeiden, muss er schon bisher in dringenden Fällen die erforderlichen Maßnahmen ohne Beschlussfassung treffen.

Wenn Sie Fragen haben, beraten wir Sie gerne!

Rechtsanwältin Claudia Bronner, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Freiburg

Wie verhält es sich mit Corona und Recht? Fast jeder ist zumindest indirekt von dem Corona-Virus betroffen. Corona hat Auswirkungen auf Arbeit und Wirtschaft. Auch Verträge und Handelsbeziehungen sind von dem Corona-Virus beeinträchtigt.

Wir stehen Ihnen auch in Krisenzeiten beratend zur Seite. Sei es im Arbeitsrecht bei Kurzarbeit oder Kündigung oder auch im Insolvenz- und Handelsrecht. Wir sind per E-Mail und – soweit es weiterhin möglich ist – auch telefonisch erreichbar.

Im Wohnraummietverhältnis können Kosten für den Hausmeister als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Dazu gehören dessen Lohn- und Sozialbeiträge.

Wenn der Hausmeister jedoch auch Reparaturen o.Ä. durchführt, muss dies gesondert berechnet werden. Lohnkosten hierfür sind nicht von den Mietern zu tragen. Es handelt sich dabei um Kosten des Vermieters.

Arbeiten, um die sich der Vermieter kümmern muss, gehören zur Verwaltung. Auch hierfür anfallende Kosten sind nicht umlegbar.

In einer größeren Wohnanlage in Berlin erhielt der Hausmeister eine monatliche Pauschalzahlung für die Notdienstbereitschaft z.B. bei Strom-, Heizungsausfall, Wasserrohbrüchen nachts oder an Wochenenden.

Die Klage des Vermieters auf Übernahme dieser Kosten durch den Mieter wurde abgewiesen.

Grundsätzlich müssen solche Zwischenfälle der Hausverwaltung oder dem Vermieter gemeldet werden. Auch wenn für Störungsfälle außerhalb der üblichen Geschäftszeiten ein Ansprechpartner bereitsteht, handelt es sich dabei um das Tätigkeitsfeld der Verwaltung. Kosten der Verwaltung sind von Mietern nicht zu übernehmen.

BGH Urteil vom 18.12.2019, AZ VIII ZR 62/19.

Im Wohnraummietverhältnis können Kosten für den Hausmeister als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Dazu gehören dessen Lohn- und Sozialbeiträge.

Wenn der Hausmeister jedoch auch Reparaturen o.Ä. durchführt, muss dies gesondert berechnet werden. Lohnkosten hierfür sind nicht von den Mietern zu tragen. Es handelt sich dabei um Kosten des Vermieters. Arbeiten, um die sich der Vermieter kümmern muss, gehören zur Verwaltung. Auch hierfür anfallende Kosten sind nicht umlegbar.

In einer größeren Wohnanlage in Berlin erhielt der Hausmeister eine monatliche Pauschalzahlung für die Notdienstbereitschaft z.B. bei Strom-, Heizungsausfall, Wasserrohbrüchen nachts oder an Wochenenden.

Die Klage des Vermieters auf Übernahme dieser Kosten durch den Mieter wurde abgewiesen.

Grundsätzlich müssen solche Zwischenfälle der Hausverwaltung oder dem Vermieter gemeldet werden. Auch wenn für Störungsfälle außerhalb der üblichen Geschäftszeiten ein Ansprechpartner bereitsteht, handelt es sich dabei um das Tätigkeitsfeld der Verwaltung. Kosten der Verwaltung sind von Mietern nicht zu übernehmen.

BGH Urteil vom 18.12.2019, AZ VIII ZR 62/19.

Im Wohnraummietverhältnis können Kosten für den Hausmeister als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Dazu gehören dessen Lohn- und Sozialbeiträge.

Wenn der Hausmeister jedoch auch Reparaturen o.Ä. durchführt, muss dies gesondert berechnet werden. Lohnkosten hierfür sind nicht von den Mietern zu tragen. Es handelt sich dabei um Kosten des Vermieters.

Arbeiten, um die sich der Vermieter kümmern muss, gehören zur Verwaltung. Auch hierfür anfallende Kosten sind nicht umlegbar.

In einer größeren Wohnanlage in Berlin erhielt der Hausmeister eine monatliche Pauschalzahlung für die Notdienstbereitschaft z.B. bei Strom-, Heizungsausfall, Wasserrohbrüchen nachts oder an Wochenenden.

Die Klage des Vermieters auf Übernahme dieser Kosten durch den Mieter wurde abgewiesen.

Grundsätzlich müssen solche Zwischenfälle der Hausverwaltung oder dem Vermieter gemeldet werden. Auch wenn für Störungsfälle außerhalb der üblichen Geschäftszeiten ein Ansprechpartner bereitsteht, handelt es sich dabei um das Tätigkeitsfeld der Verwaltung. Kosten der Verwaltung sind von Mietern nicht zu übernehmen.

BGH Urteil vom 18.12.2019, AZ VIII ZR 62/19.

Im Wohnraummietverhältnis können Kosten für den Hausmeister als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Dazu gehören dessen Lohn- und Sozialbeiträge.

Wenn der Hausmeister jedoch auch Reparaturen o.Ä. durchführt, muss dies gesondert berechnet werden. Lohnkosten hierfür sind nicht von den Mietern zu tragen. Es handelt sich dabei um Kosten des Vermieters.

Arbeiten, um die sich der Vermieter kümmern muss, gehören zur Verwaltung. Auch hierfür anfallende Kosten sind nicht umlegbar.

In einer größeren Wohnanlage in Berlin erhielt der Hausmeister eine monatliche Pauschalzahlung für die Notdienstbereitschaft z.B. bei Strom-, Heizungsausfall, Wasserrohbrüchen nachts oder an Wochenenden.

Die Klage des Vermieters auf Übernahme dieser Kosten durch den Mieter wurde abgewiesen.

Grundsätzlich müssen solche Zwischenfälle der Hausverwaltung oder dem Vermieter gemeldet werden. Auch wenn für Störungsfälle außerhalb der üblichen Geschäftszeiten ein Ansprechpartner bereitsteht, handelt es sich dabei um das Tätigkeitsfeld der Verwaltung. Kosten der Verwaltung sind von Mietern nicht zu übernehmen.

BGH Urteil vom 18.12.2019, AZ VIII ZR 62/19.

Rechtsanwältin Claudia Bronner, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Freiburg

Der Fall:

Nach dem Tod ihres Ehemannes hatte die Witwe das bisher gemeinsam bewohnte Einfamilienhaus geerbt und fortan allein bewohnt. Anderthalb Jahre nach dem Erbfall schenkte sie das Haus ihrer Tochter. Sie behielt sich jedoch einen lebenslangen Nießbrauch vor und blieb weiterhin in dem Einfamilienhaus wohnen.

Das Finanzamt gewährte die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG rückwirkend nicht mehr. Die Klage vor dem Finanzgericht und dem BFH waren ohne Erfolg.

Begründung:

Steuerfrei ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG der Erwerb des Eigentums oder Miteigentums an einem sogenannten Familienheim von Todes wegen durch den überlebenden Ehegatten/Lebenspartner. Die Immobilie muss beim Erwerber unverzüglich „zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken“ bestimmt sein.

Die Steuerbefreiung entfällt mit Wirkung für die Vergangenheit, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert.

Der BFH bestätigte das rückwirkende Entfallen der Steuerbegünstigung. Mit der Steuerbefreiung habe der Gesetzgeber den familiären Lebensraum schützen und die Bildung von Wohneigentum durch die Familie fördern wollen. Deshalb könne die Befreiung nur derjenige überlebende Ehegatte oder Lebenspartner in Anspruch nehmen, der Eigentümer der Immobilie wird und sie selbst zum Wohnen nutzt. Wird die Nutzung innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb aufgegeben, entfällt die Befreiung rückwirkend. Gleiches gilt bei der Aufgabe des Eigentums, denn andernfalls könnte eine Immobilie steuerfrei geerbt und kurze Zeit später weiterveräußert werden.

Gegenausnahme:  
Die Steuerbefreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit nicht weg, wenn der Erwerber aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert ist (vgl. § 13 Abs. 1 Nr. 4b S. 5 ErbStG).

Als zwingende Gründe werden folgende Fallgestaltungen diskutiert:

• sofern der Erwerber hilfsbedürftig wird und in einer Seniorenresidenz oder in einem Pflegeheim untergebracht werden muss
• die finanzielle Überlastung des Erwerbers, weil er sich den Unterhalt des übernommenen Hauses nicht mehr leisten kann.

Fazit:
Bei erbschaftssteuerlichen Beratungen sind detaillierte Kenntnisse des Steuerrechts unverzichtbar. Gerne beraten wir Sie hierzu.

Christian Unkelbach

Rechtsanwalt, Steuerberater und Fachanwalt für Steuerrecht

Fall: Ein Vater hatte zwei behinderte Kinder und ein gesundes Kind. Er verfasste ein sog. „Behindertentestament“ und setzte darin die beiden behinderten Kinder, mit einem Anteil von jeweils 18% am Nachlass als Vorerben ein. Das weitere, gesunde Kind des Erblassers wurde zum Vollerben mit einem Anteil von 64% bestimmt und im Übrigen auch als Nacherbe nach beiden behinderten Kindern eingesetzt. Weiter ordnete der Erblasser hinsichtlich der beiden Vorerben Dauertestamentsvollstreckung nach § 2209 BGB bis zu deren jeweiligen Tod an. Als Aufgabe des Testamentsvollstreckers bestimmte der Erblasser die Ausübung der den Vorerben zustehenden Verwaltungsrechte. Verfügungen über die Erbteile selbst waren dem Testamentsvollstrecker nicht gestattet.

Für eines der behinderten Kinder wurde ein Berufsbetreuer mit dem Aufgabenkreis Vermögenssorge, Gesundheitssorge sowie Geltendmachung von gesetzlichen Ansprüchen bestellt. Nach dem Tod des Erblassers machte der Betreuer seine Kosten bei der Staatskasse geltend.

Amtsgericht und Landgericht bezeichneten das Testament als sittenwidrig, weil in dem Testament keine konkreten Verwaltungsanweisungen an den Testamentsvollstrecker enthalten seien. Aus diesem Unterschied zwischen dem „klassischen“ und damit nicht sittenwidrigen Behindertentestament zu dem vorliegenden Testament hat das Landgericht geschlossen, dass die Anordnung der Vor- und Nacherbschaft im vorliegenden Fall allein dazu diene, den Zugriff des Sozialhilfeträgers auf die Erbteile der behinderten Kinder zu verhindern, dies führe zur Sittenwidrigkeit des Testaments.

Dem hat der BGH (Beschluss vom 24.07.2019 – XII ZB 560/18) eine eindeutige Absage erteilt:

Allein die dem Erblasser unterstellte Absicht, durch die Gestaltung des Testaments den gesamten Nachlass nur zugunsten des nicht behinderten Sohns sichern und einen Zugriff der Sozialhilfe- und übrigen Leistungsträger auf die Erbteile der beiden behinderten Familienangehörigen verhindern zu wollen, würde hierfür nicht genügen. Auch der Vorerbe ist grundsätzlich wahrer Erbe und damit Inhaber der zum Nachlass gehörenden Vermögenswerte. Allerdings kann der (behinderte) Vorerbe, soweit er nicht gemäß § 2136 BGB von den Beschränkungen und Verpflichtungen befreit wurde, nicht über die Nachlassgegenstände verfügen. Ihm stehen jedoch im Verhältnis zum Nacherben die vollen Nutzungen seiner Vorerbschaft zu, während für den Nacherben lediglich die Substanz des Nachlasses erhalten bleiben muss. Ist eine Dauertestamentsvollstreckung angeordnet, erfasst diese allerdings auch die aus der Vorerbschaft erwirtschafteten Erträge.

Die Gestaltung eines Behindertentestaments erfordert gute Kenntnisse der rechtlichen Möglichkeiten und Grenzen. Soweit Sie dazu Beratungsbedarf haben, melden Sie sich bei

RA Andreas Schnitzler, Fachanwalt für Steuerrecht, Tätigkeitsschwerpunkt: Erbrecht

Wir weisen auf den Vortrag von RA Schnitzler zum Behindertentestament hin:

Do. 14. Mai 2020, 19.00 Uhr, Autismus Südbaden e. V.,  (Korczak-Haus; www.korczak-haus-freiburg.de).