Vorzeitige Kündigung des gewerblichen Mietverhältnisses

Gibt es Möglichkeiten, ein gewerbliches Mietverhältnis, das nach dem Vertrag noch mehrere Jahre laufen würde, vorzeitig zu kündigen?

Der BGH hat dies in seinem Urteil vom 11.04.2018 – XII ZR 43/17 erleichtert und erneut entschieden, dass alle wesentlichen Vertragsänderungen schriftlich vereinbart werden müssen. Geschieht dies nicht, ändert sich das zeitlich bestimmte Mietverhältnis in ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit und kann mit der gesetzlichen Kündigungsfrist (vorzeitig) gekündigt werden.

Im Urteilsfalle hatten die Parteien vereinbart, dass sich die Miete aufgrund einer Indexklausel erhöhen sollte. Die Vereinbarung wurde aber nicht schriftlich getroffen. Der Mieter hatte die erhöhte Miete auf die schriftliche Aufforderung des Vermieters einfach bezahlt. Dies reichte für eine schriftliche Vertragsänderung nicht aus.

Auch die in vielen Mietverträgen gebräuchliche Schriftformheilungsklausel akzeptierte der BGH nicht. Dies war bereits zuvor (BGH-Urteil vom 27. September 2017 – XII ZR 114/16 -) entschieden worden; danach sind Schriftformheilungsklauseln stets unwirksam.

RA Andreas Schnitzler, Fachanwalt für Steuerrecht in Freiburg