Relevante Wohnfläche bei Mieterhöhung

Oft ist in Wohnraummietverträgen die Größe der Wohnung in Quadratmetern eingetragen. Es handelt sich dabei dann um eine Beschaffenheitsvereinbarung. Wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % kleiner ist, als die angegebene, handelt es sich um einen Mangel der Mietsache. Auch der Zusatz „ca.“ ändert daran nichts. Der Mangel berechtigt den Mieter zur Mietminderung. Dies wurde bereits vor längerer Zeit entschieden (BGH-Urteil vom 24.03.2004 VIII ZR 295/03).

Nicht ganz klar war das Vorgehen bei einer Mieterhöhung, bei der die Größe der Wohnung grundsätzlich zu beachten ist. Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB), die (falsch) vereinbarte Wohnfläche keine Rolle spielt. Vielmehr ist nur die tatsächliche Fläche der Wohnung maßgeblich und beim m²-Preis relevant (BGH-Hinweisbeschluss vom 22.06.2021 VIII ZR 26/20).

Rechtsanwältin Claudia Bronner, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Freiburg